マイホームの購入も住宅ローンの借入も一生に一度のことなら、住宅ローンの借り換えも一生に一度のイベント、ということかもしれません。
失敗が許されない一方で、「誰もが初心者」というなかなかプレッシャーのかかる状況です。そんな皆さんの借り換えがうまく行くように、住宅ローン借り換えのポイントをいくつかまとめてみましたので、チェックしてみてください。
借り換えでいくらお得になるのかチェックしよう!
現状の「超」低金利の状況では、多くの方が借り換えをすれば金利が低くなると思いますが、しかし具体的にどれくらいお得になるのでしょうか。それが分からないとなかなか重い腰が上がりませんね。というわけで具体的に次のような例を考えて見ます。
<ケース1:20年固定金利で借り換えた場合>
借り換え前の住宅ローン : 金利3.5% / 元本2,000万円 / 残り期間20年
↓
借り換え後の住宅ローン : 金利2.5% / 元本2,000万円 / 残り期間20年
この場合の諸費用を含めたメリットは何と181万円に上ります!これは大きいですね。
さらにこれを変動金利で借り入れた場合はどうなるでしょうか?
<ケース2:変動金利で借り替えた場合>
借り換え前の住宅ローン : 金利3.5% / 元本2,000万円 / 残り期間20年
↓
借り換え後の住宅ローン : 金利1.0% / 元本2,000万円 / 残り期間20年
この場合の諸費用を含めたメリットは何と517万円となりますね!高級車が丸々買えてしまいます・・・国産でよければ3台はいけますね(笑)。
どうせ借り替えるなら変動金利タイプの利用も考えた方がいいかもしれませんね。金利は当面、上がりそうにありませんし・・・。
なお上記借り換えメリットの試算は住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーションを利用しました。ご興味がある方はぜひ利用してみてください。
保証料と高額の借入手数料に注意!
住宅ローンの金利は随分低くなってきましたが、表面的な金利が低くても「隠れコスト」には注意が必要です。
例えば通常の銀行では一般的な「保証料を取る」タイプの住宅ローンの場合、その保証料によって実質的なコストが大きく増えてしまいます。保証料は一般的に年0.2%程度、実質的な金利を押し上げるといわれています。従来型の銀行の住宅ローンの場合、ほとんどのケースで「保証料」が必要ですので注意してください。
なお、「保証料」というと何だか「保険」のようなありがたいもののように感じますが、実際には借り手には何のメリットもありません。
加えて、借入時に高額の手数料がかかる場合も要注意です。たとえば、保証料を取らなくても、その代わりに2%程度の高額な借入手数料が必要な住宅ローンも多いですが、これは保証料とほぼ同じコストになりますので、やはり年0.2%程度、実質的な金利を押し上げることになります。いくら表面金利が安くても、借入手数料が高額でないかどうかは事前にチェックしてください。
なお、保証料は繰り上げ返済をするとほんの少し戻ってくる場合がありますが、借入手数料は当然、戻ってきません。借入期間が短ければ短いほどこの手数料が実質的な金利をどんどん押し上げていくことになります。10年や20年などの比較的、短期間の住宅ローンを借りようとされる方は、より注意が必要です。
ちなみに保証料も高額の借入手数料もかからない新生銀行の住宅ローンの場合、上記条件で計算すると借り換えメリットは以下のようになります。
<ケース1:20年固定金利で借り換えた場合>
新生銀行での借り換えメリット : 約330万円
<ケース2:変動金利で借り替えた場合>
新生銀行での借り換えメリット : 約535万円
もちろん、これは新生銀行が常に有利ということではなく、「その時々の金利次第」となりますので、上記例で言えば住信SBIネット銀行の方が有利な場合もあると思いますが、同じ金利水準なら、新生銀行のような「保証料も高額の借入手数料のかからない住宅ローンの方がお得である」という点は参考になさってください。
借入期間を延ばせるかどうかも確認!
借り換えは一般的には、借入期間を延ばすことができません。たとえば元の住宅ローンの残りの返済期間が20年なら、新しい住宅ローンの返済期間も20年、という具合です。それはそれで構わないという人も多いかもしれませんが、一方で先行きがよく見通せない社会情勢になってきていますから、できれば「借入期間を延ばす」ことも検討したい、という方もいると思います。
実は金融機関の中には借り換え時に、借入期間を延ばせる銀行があるのですね。
借入期間を延ばすことのメリットは何でしょうか?それは毎月の返済金額が減ることですね。仮に借入期間が2倍になれば、それに応じて毎月の返済金額も1/2に・・・まではなりませんが、かなり少なくなることは間違いありません。
もちろん、予想とは反対に思った以上に余裕が出てくる場合もあると思います。そんな場合は・・・どんどん繰り上げ返済してしまえばいいですね。毎月返済しなければいけない金額は少なく抑えつつ、余裕があれば積極的に繰り上げ返済を進める。なかなかスマートな借り換え方法の1つではないでしょうか。
繰上げ返済手数料と利便性に注意!
ポイント3にも関わりますが、実は住宅ローンの金利以上に重要かもしれないのが、繰上げ返済手数料とその利便性です。
住宅ローン利用者の誰もが1日でも早く返済してしまいたいと思っていると思いますが、それを実現するのが「繰上げ返済」ですね。毎月の返済額に追加してさらに住宅ローンを返済することで、住宅ローンを1円でも減らす方法です。もちろんボーナスなどのタイミングで数十万円単位で返済するのもいいですが、習慣付けようと思えば、毎月1万円でも2万円でもいいので繰上げ返済したいものです。
しかし、その時の手数料が1万円や2万円かかるのなら馬鹿馬鹿しくてできないですね。やはり繰り上げ返済手数料は無料に限ります。加えて、わざわざ店頭などに行かなくてもネットで1円から返済できる利便性をもった住宅ローンを選びたいものですね。
2019年12月の住宅ローン借り換え比較
実質金利 順位 |
金利 | 借り換え時の 借入期間の 延長可否 |
繰上返済 | 詳細と 金利推移 |
公式サイト | |||||||
表面金利 | 保証料・ 高額の借入手数料 (年0.2%に相当) |
実質金利 (保証料・手数料を金利換算) |
利便性 | 手数料 | ||||||||
変動 金利 |
10年 金利 |
20年 金利 |
変動 金利 |
10年 金利 |
20年 金利 |
|||||||
1位 新生 銀行 |
0.450 | 0.850 | 1.000 | なし |
0.650 |
0.850 |
1.000 |
可能 |
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1円から 無料 |
詳細と 金利推移 |
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2位 じぶん 銀行 |
0.457 | 0.570 | 0.901 | 手数料 |
0.657 |
0.770 0.600 |
1.101 |
不可 |
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|
1円から |
詳細と 金利推移 |
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3位 住信SBI ネット銀行 |
0.418 | 0.750 |
1.290 | 手数料 |
0.618 |
0.950 |
1.490 |
不可 |
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1円から |
詳細と 金利推移 |
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4位 イオン 銀行 |
0.470 | 0.690 | − | 手数料 |
0.670 |
0.890 |
− |
カード |
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無料 |
詳細と 金利推移 |
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5位 au住宅 ローン |
0.457 | 0.570 | 0.901 | 手数料 |
0.657 |
0.770 0.600 |
1.101 |
不可 |
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|
無料〜 |
詳細と 金利推移 |
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6位 りそな 銀行 |
0.429 | 0.650 | 0.950 | 手数料 |
0.629 |
0.850 |
1.150 |
不可 |
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|
無料〜 |
詳細と 金利推移 |
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7位 みずほ 銀行 |
0.625 | 0.800 | 1.300 |
あり |
0.825 |
1.000 |
1.500 |
不可 |
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無料〜 |
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8位 ARUHI 住宅ローン |
− | − | 1.160 | 手数料2.0% |
− |
− |
1.370 |
不可 |
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無料 |
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9位 三菱UFJ 銀行 |
0.525 | 0.690 | 1.090 | あり |
0.725 |
0.890 |
1.290 |
不可 |
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無料〜 |
詳細と 金利推移 |
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10位 東京スター 銀行 |
1.250 | 1.650 | − | 手数料 |
1.250 |
1.650 |
− |
なし |
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無料 |
詳細と 金利推移 |
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11位 ソニー 銀行 |
0.807 | 1.020 | 1.481 | 手数料 |
1.007 |
1.220 |
1.681 |
不可 |
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無料 |
詳細と 金利推移 |
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12位 三井住友 銀行 |
0.725 | 1.050 | 1.590 |
あり |
0.925 |
1.250 |
1.790 |
不可 |
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無料〜 |
詳細と 金利推移 |
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13位 三菱UFJ 信託銀行 |
0.525 | 0.690 | 1.090 | あり |
0.725 |
0.890 |
1.290 |
不可 |
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無料〜 |
詳細と 金利推移 |
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14位 みずほ 信託銀行 |
2.475 | 3.650 | − |
あり |
2.675 |
3.850 |
− |
不可 |
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無料〜 |
詳細と 金利推移 |
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※いずれも2019年12月適用金利。
※りそな銀行:金利引下げ幅はりそな銀行所定の審査により決定。一部繰上返済はWEBコミュニケーションサービス「マイゲート」の利用が条件で無料。全額返済取扱いは不可。保証料は顧客負担0円だが、事務取扱手数料30,000円(税抜)、融資手数料借入金額×2.00%(税抜)が必要。いずれも詳細については公式ホームページを確認。
※三井住友銀行:保証料内枠方式の場合、保証料外枠方式に比べ融資利率が年0.2%〜年0.8%高くなる。
(2019年12月1日現在。金利等は当サイト調べ。最新の金利は各銀行のHPでご確認ください。)
2019年11月27日
女性/30代
他の口コミにもありましたがステップダウン金利に注目しています。他の銀行にはなさそう。最初楽より後に楽になる方が良いと思います。手数料が定額だったりポイントがもらえるのも悪くなさそう。
2019年11月9日
男性/40代
もともと口座を持っていたので利用中です。繰り上げ返済が無料で簡単なので、どんどん返済したい人に向いていると思います。あとATMとか振込が無料なのでそのあたりも助かっています。最近の金利はどうなっているのかなと思い比較サイトを調べに来ましたが、今の金利とそんなに変わらないので安心しました。
2019年10月2日
女性/40代
不勉強であまり聞いたことのない銀行でしたが興味を持ちました。調べたら最寄り駅にお店があるみたいなので今度話を聞いてみようかなと思います。金利だけを見ると変動が良さそうに見えますが実際には何が一番いいのかも知りたいです。
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今月、変動金利が低いのが、日本最大のメガバンクである三菱UFJ銀行と、これまた日本最大規模の通信会社であるKDDIを親に持つ、サラブレッドともいえるじぶん銀行です。 |
2019年12月6日
女性/30代
電気契約すると金利が0.03%下がる制度を見ました。これを使うと最も低くなりそう。利用できるのか確認してみたい。
2019年11月10日
女性/40代
バツイチなんですが気に入った物件があったので恐る恐る申し込んでみたら翌日には仮審査通っていました。何だか社会に認められた気がして気分がいいですw 次の審査で落ちたりしませんように。
2019年10月2日
男性/30代
本審査審査結果が5営業日ととても早かった。遅いと言っている人はお金に何かしら問題を抱えてた人だと思います。
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2019年12月2日
男性/30代
1年くらい金利を見てきましたが安定の低金利だったので大丈夫そうかな。途中から金利が上がるのは困るのでずっと金利の低いところを選びたいです。
2019年10月26日
男性/40代
周りで借りている人がいたのでいろいろ聞いて問題なさそうだったので利用しようと思いました。口コミも参考になりました。
2019年10月8日
男性/40代
妻が家に入り連帯保証から抜けたので年収的に大丈夫かと思ったけれど仮審査OKでした。本審査に進みます。割と柔軟なんだなと思った。
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今月のピックアップは、大規模ショッピングセンターで有名なイオングループの銀行子会社であるイオン銀行です。 |
2019年12月9日
女性/30代
年中無休のようです。年末に入ってくるので便利そう。金利の固定されているのが1月に終わるので借り換えの準備をしていきたいです。サイトに書かれていることも勉強したいです。
2019年11月2日
男性/40代
借替前の金利が約6割減となり、借入期間が3年短縮できた点が優秀です。もっと早く金利差を意識していれば、定年前の完済も目指せたのですが、気付いた年齢が遅かったのが悔やまれるところでしょうか。イオン銀行は身近に有人店舗があり、年中ほぼ無休、21時まで空いているので、手続きがスムーズに進んだことは特筆に値します。
2019年9月25日
女性/40代
消費税はあまり関係ないかもしれませんが一応8%の方がいいなと思い契約しました。同じような人もいたみたいです。
最後に、管理人が感じる住宅ローンのツボを4つご紹介します。
1つ目は
・住宅ローン審査は結構不合格になる
という点です。こればっかりはそれぞれの銀行で審査基準がありますので、受け入れざるを得ません。特に景気が悪い時には銀行が保守的になり、思った以上に審査が厳しくなる場合も考えられますね。
2つ目は
・人気の銀行の場合、審査に結構、時間がかかる
という点です。どうしても住宅ローンは長い間利用することになりますので、人気がある銀行に申込が集中しがちです。運が悪いと1ヶ月も2ヶ月も待たされるかもしれません。
3つ目は
・審査に通ったからと言って「借りないといけない」というわけではない
という点です。無事、審査に通れば借りてしまいたくなるのが人情ではありますが、実は借りないといけない、というわけではありません。場合によってはいくつかの銀行の審査を通しておいて、最終的に1つの銀行を選ぶ、ということもできるわけです。
4つ目は
・申し込むのはタダ
という点です。審査にどれだけ人件費がかかろうとも、住宅ローンというのはお金を借りなければ一切、費用がかかりません。
ということで当サイトからの最後のアドバイスとしては
・なるべく早めに、目ぼしい住宅ローンを複数、申し込んでおく
ということです。そうすれば審査に落ちて慌てることも、振り込み日に間に合わなくなってガッカリすることもなくなりますね!
住宅ローンは一生に一度のイベントですから、「こんなはずじゃなかった」なんて後悔しないよう、なるべく「保険をかけておく」というのが、より賢い方法なのではないでしょうか!
2019年12月現在のオススメ借り換え住宅ローン1位は新生銀行となりました。変動金利だけでなく固定金利の「総合コスト」も低いことが人気の理由でしょうか。ついに1%を下回る水準ですね!
業界初となる、借り入れから10年経てば最大50%(半分)まで金利が下がっていくステップダウン型金利も選べ注目が集まっています。
今月は住宅ローン契約でTポイントがたまるプログラムなども提供されており、より人気が高まりそうです。
それに加えて、保証料や高額の借入手数料がかからず、繰上返済もネットで1円から手軽にでき、さらに繰上返済手数料も完全に無料と、今のところ最強の住宅ローンと言えるかもしれませんね。
また借り換え時に検討のポイントになってくる「借入期間を延長できるかどうか」という点も可能ということですから、余裕をもって、フレキシブルに返済していきたい人にとっては最適ですね。
さらに新しく「安心パック」が提供されるようになりました。この機能はと言うと・・・
1.コントロール返済 : 万が一の時に、繰上げ返済により返済期間を短縮した分だけ、元本返済をお休みすることができる機能
2.安心保障付団信 : がんや脳卒中、糖尿病に加え、事故などにより、介護が必要な状態になってしまったときに住宅ローン残高が0円になるサービス
どちらも「もしも」の時に力強いサービスと言えます!金利以外にもこうした付帯サービスもチェックした方がよさそうですね。
>>>「安心パック」について詳しくはこちら
ちなみに、新生銀行で住宅ローンを借りると「プラチナ会員」になり振込手数料も月10回まで無料になります。振込手数料が通常300円くらいだとすると、月3,000円相当。年間36,000円相当がさらに無料になることになります。これも隠れた魅力の1つですね。
<新生銀行の住宅ローンの特徴>
1.保証料が無料
2.借入手数料が安い
3.借り換え時に借入期間を延長することも可能
4.繰り上げ返済の手数料も完全に無料
5.繰上げ返済が、インターネットで1円からできる
6.繰上げ返済で短縮した分だけ元本返済をお休みできる
7.疾病保障が無料でついてくる
8.他の銀行宛ての振り込み手数料が月10回無料
>>>新生銀行の住宅ローンについて詳しくはこちら