住宅ローンを借り替える前に！借り換え住宅ローン選びのポイント

借り換えでいくらお得になるのかチェックしよう！

現状の「超」低金利の状況では、多くの方が借り換えをすれば金利が低くなると思いますが、しかし具体的にどれくらいお得になるのでしょうか。それが分からないとなかなか重い腰が上がりませんね。というわけで具体的に次のような例を考えて見ます。

＜ケース１：２０年固定金利で借り換えた場合＞

借り換え前の住宅ローン　：　金利３．５％　／　元本２，０００万円　／　残り期間２０年
　　　　　↓
借り換え後の住宅ローン　：　金利２．５％　／　元本２，０００万円　／　残り期間２０年

この場合の諸費用を含めたメリットは何と１８１万円に上ります！これは大きいですね。
さらにこれを変動金利で借り入れた場合はどうなるでしょうか？

＜ケース２：変動金利で借り替えた場合＞

借り換え前の住宅ローン　：　金利３．５％　／　元本２，０００万円　／　残り期間２０年
　　　　　↓
借り換え後の住宅ローン　：　金利１．０％　／　元本２，０００万円　／　残り期間２０年

この場合の諸費用を含めたメリットは何と５１７万円となりますね！高級車が丸々買えてしまいます・・・国産でよければ３台はいけますね（笑）。
どうせ借り替えるなら変動金利タイプの利用も考えた方がいいかもしれませんね。金利は当面、上がりそうにありませんし・・・。

なお上記借り換えメリットの試算は住信ＳＢＩネット銀行の借り換えシミュレーションを利用しました。ご興味がある方はぜひ利用してみてください。

＞＞＞住信ＳＢＩネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

保証料と高額の借入手数料に注意！

住宅ローンの金利は随分低くなってきましたが、表面的な金利が低くても「隠れコスト」には注意が必要です。
例えば通常の銀行では一般的な「保証料を取る」タイプの住宅ローンの場合、その保証料によって実質的なコストが大きく増えてしまいます。保証料は一般的に年０．２％程度、実質的な金利を押し上げるといわれています。従来型の銀行の住宅ローンの場合、ほとんどのケースで「保証料」が必要ですので注意してください。
なお、「保証料」というと何だか「保険」のようなありがたいもののように感じますが、実際には借り手には何のメリットもありません。

加えて、借入時に高額の手数料がかかる場合も要注意です。たとえば、保証料を取らなくても、その代わりに２％程度の高額な借入手数料が必要な住宅ローンも多いですが、これは保証料とほぼ同じコストになりますので、やはり年０．２％程度、実質的な金利を押し上げることになります。いくら表面金利が安くても、借入手数料が高額でないかどうかは事前にチェックしてください。

なお、保証料は繰り上げ返済をするとほんの少し戻ってくる場合がありますが、借入手数料は当然、戻ってきません。借入期間が短ければ短いほどこの手数料が実質的な金利をどんどん押し上げていくことになります。１０年や２０年などの比較的、短期間の住宅ローンを借りようとされる方は、より注意が必要です。

ちなみに保証料も高額の借入手数料もかからない新生銀行の住宅ローンの場合、上記条件で計算すると借り換えメリットは以下のようになります。

＜ケース１：２０年固定金利で借り換えた場合＞

新生銀行での借り換えメリット　：　約３３０万円

＜ケース２：変動金利で借り替えた場合＞

新生銀行での借り換えメリット　：　約５３５万円

もちろん、これは新生銀行が常に有利ということではなく、「その時々の金利次第」となりますので、上記例で言えば住信ＳＢＩネット銀行の方が有利な場合もあると思いますが、同じ金利水準なら、新生銀行のような「保証料も高額の借入手数料のかからない住宅ローンの方がお得である」という点は参考になさってください。　

＞＞＞新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

借入期間を延ばせるかどうかも確認！

借り換えは一般的には、借入期間を延ばすことができません。たとえば元の住宅ローンの残りの返済期間が２０年なら、新しい住宅ローンの返済期間も２０年、という具合です。それはそれで構わないという人も多いかもしれませんが、一方で先行きがよく見通せない社会情勢になってきていますから、できれば「借入期間を延ばす」ことも検討したい、という方もいると思います。

実は金融機関の中には借り換え時に、借入期間を延ばせる銀行があるのですね。

借入期間を延ばすことのメリットは何でしょうか？それは毎月の返済金額が減ることですね。仮に借入期間が２倍になれば、それに応じて毎月の返済金額も１／２に・・・まではなりませんが、かなり少なくなることは間違いありません。

もちろん、予想とは反対に思った以上に余裕が出てくる場合もあると思います。そんな場合は・・・どんどん繰り上げ返済してしまえばいいですね。毎月返済しなければいけない金額は少なく抑えつつ、余裕があれば積極的に繰り上げ返済を進める。なかなかスマートな借り換え方法の１つではないでしょうか。

繰上げ返済手数料と利便性に注意！

ポイント３にも関わりますが、実は住宅ローンの金利以上に重要かもしれないのが、繰上げ返済手数料とその利便性です。

住宅ローン利用者の誰もが１日でも早く返済してしまいたいと思っていると思いますが、それを実現するのが「繰上げ返済」ですね。毎月の返済額に追加してさらに住宅ローンを返済することで、住宅ローンを１円でも減らす方法です。もちろんボーナスなどのタイミングで数十万円単位で返済するのもいいですが、習慣付けようと思えば、毎月１万円でも２万円でもいいので繰上げ返済したいものです。

しかし、その時の手数料が１万円や２万円かかるのなら馬鹿馬鹿しくてできないですね。やはり繰り上げ返済手数料は無料に限ります。加えて、わざわざ店頭などに行かなくてもネットで１円から返済できる利便性をもった住宅ローンを選びたいものですね。