住宅ローン借り換えの基礎知識

マイホームの購入も住宅ローンの借入も一生に一度のことなら、住宅ローンの借り換えも一生に一度のイベント、ということかもしれません。失敗が許されない一方で、「誰もが初心者」というなかなかプレッシャーのかかる状況です。そんな皆さんの借り換えがうまく行くように、こちらのページでは住宅ローン借り換えの基礎知識をご案内します。

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住宅ローン借り換えの基礎知識
期間短縮型がトクというのも正しくない



一部繰り上げ返済には、「期間短縮型」と、「返済額軽減型」の2つの方法があり、いずれかの方法で内入れを行うことが可能です。

そして、世の中ではいまだに、「期間短縮型のほうが利息軽減効果は高い」と紹介されているようです。

「利息軽減額の総額」を比較すると、確かに期間短縮型のほうが数字は大きいのですが、「延べいくら」で比べるのは正しくありません。

期間短縮型で、仮に返済期間が1年短くなる場合、繰り上げ後の1年聞は返済かストップして、その後、返済が再開するなら別ですが、実際に返済せずにすむのは「遠い将来」、つまり、貨幣価値が低下したあとからです。

一方、返済額軽減型のほうは、繰り上げの翌月から返済額は減ってくれます。

この2つの方法では実際の効果が出る時期が違うのですから、時間が異なる金額を「延べいくら」で比べても意味がないのです。

では、どのようにすれば比較できるかというと、このケースでは明確なやり方があります。

それは「運用利率」、すなわちこの場合には、ローンの金利によって、将来の金額を現在価値に割り戻し、その合計額を計算するという方法による比較です。

ローンの返済総額の価値を比べる場合は、今後の物価上昇率で現在価値に割り戻して合計するしかありませんが、物価上昇率は確定していませんので、この方法には無理があります。

一方、繰り上げ返済の効果を比較する場合は、「ローン金利」という現在価値に割り戻す際の明確な物差しが存在しますので、将来的にこの金利以上で運用できるかで判断すればよいのです。

もちろん、うまくいくかどうかによりますので、繰り上げ返済と運用のどちらがよいかも最終的には結果論です。

しかし、損得の分岐点となる明確な数字(目標とする運用利率)がわかったわけですから、この金利水準から、自分なりに判断を下すことはできるでしょう。

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