住宅ローン借り換えの基礎知識

マイホームの購入も住宅ローンの借入も一生に一度のことなら、住宅ローンの借り換えも一生に一度のイベント、ということかもしれません。失敗が許されない一方で、「誰もが初心者」というなかなかプレッシャーのかかる状況です。そんな皆さんの借り換えがうまく行くように、こちらのページでは住宅ローン借り換えの基礎知識をご案内します。

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住宅ローン借り換えの基礎知識
繰り上げ返済の効果を把握してみる



前回ふれた「一部繰り上げ返済」ですが、毎回の返済額は変えずに返済期間を短くして行う「期間短縮型」と、逆に、返済期間はそのままにして返済額を減らす「返済額軽減型」という2つの方法があります。

かつては、「100万円を繰り上げ返済すると、300万円の利息軽減効果が出る」ということも診しくないほど、繰り上げ返済の威力は抜群でした。

しかし、最近の例では、100万円ほど内入れ(繰り上げ返済)したにもかかわらず、トータルの利息軽減額は約47万円でしかありません。それが現在の繰り上げ返済の姿なのです。

他の前提条件は変えずに、ローンの金利を6%に変えて、繰り上げ返済の効果を計算すると、ほほ同じ内入れ額であるにもかかわらず284万円もの利息軽減効果となります。これが、バブル崩壊後の不動産価格の暴落による「担保割れ」で、住宅ローンの借り換えができなかった当時の、繰り上げ返済の効果です。

なぜ、これほどまでに効果が違うのか、皆さまにはもうおわかりですね。かつての住宅ローンの金利は5%、6%、いや7%でも決して珍しくありませんでした。

繰り上げ返済というのは、実は「資金運用」の方法のひとつですので、金利が高いローンほど、効果も大きくなります。

しかし、現在は金利が低いため繰り上げ返済の効果も少ないわけです。

実は、繰り上げ返済の効果については誤解だらけともいえる状況で、まず内入れをした瞬間に計算された利息がカットされるわけではありません。

また、「繰り上げ返済は早くやるほどトク」だとも言われますが、それも勘違いですね。内入れした資金を、ローン金利以上で運用できるのであれば、「いまではなく、1年後」に繰り上げ返済を行ったほうが正解となるわけです。

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