住宅ローン借り換えの基礎知識

マイホームの購入も住宅ローンの借入も一生に一度のことなら、住宅ローンの借り換えも一生に一度のイベント、ということかもしれません。失敗が許されない一方で、「誰もが初心者」というなかなかプレッシャーのかかる状況です。そんな皆さんの借り換えがうまく行くように、こちらのページでは住宅ローン借り換えの基礎知識をご案内します。

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住宅ローン借り換えの基礎知識
借入額は増えても返済額は減る?



5年前に4,000万円のマンションを3,190万円のローンを組んで買った人の例でみると、毎月の返済額は11万6,959円で、ローンの残高は約2,895万円です。

年間約140万円、5年間で700万円以上返済しているのに、元金は105万円ほどしか減っていないのにガツクリしてしまいますが、これは元利均等返済の宿命です。

4,000万円で買った物件の売却可能価格が2,000万円とすれば、担保割れが895万円です。

いま3,500万円のマンションに買い換えるためには、担保割れ分に売却の諸経費などを考慮すると、あと1,000万円が必要で、合計4,500万円の予算になります。この5年間で500万円の頭金を用意できているとして、差し引き4,000万円のローンを組む必要があります。

借入額は当初の3,190万円から4,000万円に増えるわけですが、ローンの種類によっては毎月の返済額を減らすことも可能です。

固定金利選択型10年の年利1%の優遇金利を利用すれば、毎月の返済額は11万2,914円で、4,000円ほどの減額になります。リスクを若干なりとも小さくするために、変動金利型の優遇金利1.675%にすれば、21万5,931円で、1万円近い増額となります。

固定金利選択型10年以上の固定期間の長いものだと、どうしても返済額は増えてしまいます。

問題は、現在の住まいと買い換える物件との居住性能の違いなどが、その差に値するかどうかということになるでしょう。十分に検討してみる必要があります。

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